ZAKON O EKSPROPRIJACIJI: Eksproprijacija preostalog dela nepokretnosti

Eksproprijacija predstavlja prelazak privatne svojine građana ili privrednih subjekata u javnu svojinu (države, lokalne samouprave ili nekog javnog preduzeća) u cilju ostvarivanja javnog interesa, uz obaveznu pravičnu naknadu vlasniku. 

Međutim, neretko se desi da krajnji korisnik eksproprijacije za svoje potrebe ekspropriše samo deo nepokretnosti vlasnika, i to onaj deo koji je prema projektu potreban za izgradnju objekta od javnog interesa. 

Tako na primer, može se desiti da vlasnik poseduje parcelu od 25 ari, da mu se za potrebe budućeg autoputa ekspropriše 20 ari, a da mu u vlasništvu ostane 5 ari, koji mogu biti nepravilnog oblika, bez pristupnog puta, sa poteškoćama za poljoprivredno obrađivanje, ili izgradnju. U ovoj ili sličnoj situaciji, vlasnik preostalog dela nepokretnosti može podneti zahtev da mu se i taj preostali deo nepokretnosti ekspropriše, ukoliko nema ekonomski interes da isti zadrži, a sve shodno odredbama člana 10 Zakona o eksproprijaciji ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009, 55/2013 - odluka US i 106/2016 - autentično tumačenje).

Šta kaže član 10 Zakona o eksproprijaciji?

Prema ovom članu, ako eksproprijacijom jednog dela nepokretnosti preostali deo izgubi svoju ekonomsku svrhu ili postane neupotrebljiv za vlasnika, on može zahtevati da mu se i taj deo ekspropriše. Cilj ove odredbe jeste da se izbegne situacija u kojoj vlasnik ostaje sa imovinom koja više nema realnu upotrebnu vrednost ili je upotreba znatno otežana.

Kada vlasnik može tražiti eksproprijaciju preostalog dela?

Vlasnik nepokretnosti može zahtevati eksproprijaciju preostalog dela u sledećim situacijama:

1. Fizička neupotrebljivost - Ako je preostali deo toliko mali da na njemu nije moguće izgraditi objekat, nije moguće obrađivati ga u poljoprivredne svrhe ili koristiti ga na raniji način. Po pravilu, taj deo nepokretnosti bi trebalo da bude manji od onog dela koji je eksproprisan zarad javnog interesa.
2. Gubitak ekonomske vrednosti - Kada preostali deo nepokretnosti postane nepovoljan za privrednu, poljoprivrednu ili stambenu upotrebu.
3. Nemogućnost pristupa - Ako eksproprijacija glavnog dela onemogućava ili značajno otežava pristup preostalom delu. U praksi se često dešava da eksproprijacijom većeg dela nepokretnosti bude odsečen pristupni put u preostali deo nepokretnosti.

Postupak podnošenja zahteva za eksproprijaciju preostalog dela

Postupak podnošenja zahteva za eksproprijaciju preostalog dela obuhvata tri faze:

1. Podnošenje zahteva - Vlasnik nepokretnosti podnosi zahtev nadležnom organu (upravi za imovinsko-pravne poslove) koji vodi postupak eksproprijacije. Zahtev se može podneti odmah prilikom izjašnjenja na predlog za eksproprijaciju glavnog dela nepokretnosti, ili to može učiniti naknadno, ali najkasnije u roku od dve godine od završetka radova na prvobitno eksproprisanoj nepokretnosti.
2. Veštačenje - Sprovodi se procena od strane veštaka kako bi se utvrdilo da li preostali deo nepokretnosti ispunjava uslove za dodatnu eksproprijaciju.
3. Rešenje o eksproprijaciji - Ako se utvrdi da preostali deo više nije upotrebljiv za vlasnika, donosi se rešenje o njegovoj eksproprijaciji uz odgovarajuću naknadu.

Najčešća pitanja u vezi sa eksproprijacijom preostalog dela nepokretnosti

1. Ko snosi troškove eksproprijacije preostalog dela nepokretnosti?

• Troškove eksproprijacije snosi korisnik eksproprijacije shodno članu 33 Zakona o eksproprijaciji, i ta odredba se ne samo na osnovni (glavni) postupak eksproprijacije već i na postupak eksproprijacije preostalog dela nepokretnosti. Iako se pokreće zahtevom stranke, taj postupak ima pravnu prirodu akcesornog postupka, u odnosu na eksproprijaciju glavnog dela nepokretnosti, jer ne bi ni bio vođen da nije već doneto rešenje o eksproprijaciji.

1. Da li vlasnik može da traži veći iznos naknade za preostali deo?

• Naknada se utvrđuje prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti, ali vlasnik ima pravo da ne prihvati ponudu ako smatra da je iznos nepravičan, te da veći iznos naknade potražuje u sudskom postupku.

1. Koliko traje postupak eksproprijacije?

• Postupak eksproprijacije preostalog dela može trajati nekoliko meseci, u zavisnosti od složenosti predmeta i dostupnosti veštačenja. Po pravilima upravnog postupka, opštinski organ bi trebalo da sprovede postupak i donese odluku u roku od 60 dana od podnošena zahteva. Ukoliko ne donese odluku u navedenom roku, stranka može podneti žalbu zbog “ćutanja uprave”.

1. Šta ako nadležni organ odbije zahtev?

• Vlasnik može najpre uložiti žalbu, pa ukoliko ista bude odbijena od drugostepenog organa, onda može pokrenuti upravni spor pred sudom ako smatra da je njegov zahtev neopravdano odbijen.

1. Da li vam je potreban advokat za eksproprijaciju preostalog dela nepokretnosti?

• Iako vlasnici mogu sami podneti zahtev za eksproprijaciju preostalog dela nepokretnosti, angažovanje advokata može biti korisno. Advokat može pomoći u sastavljanju zahteva, prikupljanju dokaza, kao i u eventualnom vođenju spora pred sudom u slučaju odbijanja zahteva. Takođe, stručna pravna pomoć može osigurati da vlasnik dobije pravičnu naknadu u skladu sa tržišnim vrednostima.

Zaključak i preporuke advokata za eksproprijaciju

Eksproprijacija preostalog dela nepokretnosti koja je predviđena članom 10 Zakona o eksproprijaciji pruža vlasnicima pravo na pravičnu naknadu u situacijama kada delimična eksproprijacija dovodi do neupotrebljivosti ostatka nepokretnosti. Iako postupak može biti složen, vlasnici treba da budu svesni svojih prava i mogućnosti zaštite interesa kroz upravni ili sudski postupak.

Izvor: Vebsajt Advokatska Kancelarija Tomić-Krezović, Ivana Tomić, advokat - partner, 15.02.2025.
Izvod iz vesti, Naslov: Redakcija